공동주택 사업자 선정 기준! 일반경쟁·제한경쟁·지명경쟁·수의계약 차이점 총정리

공동주택 사업자 선정, 어떻게 진행될까? 입찰 종류 한눈에 정리!

아파트나 공동주택에서는 관리, 청소, 경비, 시설 유지보수 등 다양한 업체와 계약을 맺어야 합니다.
이때 공정하고 투명한 절차를 위해 사업자 선정 기준이 마련되어 있는데요.
오늘은 입찰의 종류와 수의계약 대상을 쉽게 정리해드리겠습니다.

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✅ 입찰이란?

입찰이란 공동주택의 관리업체나 사업자를 선정하기 위해 여러 업체를 경쟁에 참여시켜 가장 적합한 곳을 선택하는 방식입니다.
크게 경쟁입찰과 수의계약으로 나뉩니다.

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1️⃣ 경쟁입찰의 종류와 방법

경쟁입찰은 여러 업체가 입찰에 참여하여 경쟁을 통해 사업자를 선정하는 방식입니다.
종류에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

① 일반경쟁입찰 (모든 업체 참여 가능)

✔ 누구나 입찰 참여 가능
✔ 관련 법령에 따라 면허, 등록, 신고 등을 마친 업체들이 자유롭게 참가
✔ 가장 개방적이고 공정한 방식

🔹 예시: 아파트 경비업체, 청소업체 선정 시 여러 업체가 경쟁하여 선정

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② 제한경쟁입찰 (자격 조건 충족 업체만 참여 가능)

✔ 참가 자격을 제한하여 일정 조건을 충족한 업체만 입찰 가능
✔ 선정 기준:

• 최근 5년간 유사한 업무 실적
• 기술력(공법·설비·성능 등) 보유 여부
• 자본금 기준 충족 여부

🔹 예시: 특정 기술이 필요한 공사(승강기 유지보수, 소방설비 공사 등)

⚠ 단, 과도한 제한을 두어 특정 업체에게 유리하게 설정하면 안 됨!

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③ 지명경쟁입찰 (특정 업체만 초청하여 진행)

✔ 기술력과 전문성이 중요한 경우
✔ 10인 미만의 업체만 참여 가능
✔ 최소 5개 업체 이상을 지명해야 하며, 5개 미만이면 가능한 모든 업체를 초청

🔹 예시: 특수한 장비가 필요한 공사(고압 배관 교체, 특정 브랜드의 설비 유지보수 등)

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2️⃣ 수의계약이 가능한 경우 (경쟁 없이 특정 업체와 직접 계약 가능)

일반적으로 수의계약은 제한되지만, 다음과 같은 경우에는 예외적으로 가능할 수 있습니다.

✅ 수의계약이 가능한 경우 11가지

1️⃣ 보험 계약을 체결할 때
2️⃣ 공장에서 생산된 완제품을 구매할 때
3️⃣ 분뇨 수거·정화조 청소처럼 법령에서 가격이 정해진 경우
4️⃣ 특정 업체만 기술을 보유하고 있거나, 해당 물품을 생산하는 곳이 1곳뿐인 경우
5️⃣ 기존 시공자와 연속된 공사를 진행할 필요가 있는 경우(총공사비의 10% 이내)
6️⃣ 공사·용역 금액이 500만 원 이하이고, 2개 이상의 견적을 받은 경우
7️⃣ 일반경쟁 또는 제한경쟁 입찰이 2회 이상 유찰된 경우(단, 최초 입찰 내용 변경 불가)
8️⃣ 현재 계약된 주택관리업자를 다시 선정하려는 경우
9️⃣ 기존 사업자의 평가가 우수하여 재계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 결정한 경우
🔟 천재지변, 긴급 사고로 인해 신속한 계약이 필요한 경우(선조치 후보고 가능)
🔢 국가 또는 지자체가 추진하는 정책 사업(재해 예방 등)으로 경쟁입찰이 어려운 경우

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3️⃣ 사업자 선정 시 꼭 알아야 할 사항

✅ 입찰 공고 전, 입주자대표회의의 의결 필수!
특히 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰을 진행할 경우 입주자대표회의의 사전 승인이 필요합니다.

✅ 계약 금액이 크거나, 입주민 부담이 발생하는 경우에는 주민 동의 필수!
주택관리업체 변경, 대규모 공사 등의 경우 입주민 설명회 및 동의 절차가 필요할 수 있습니다.

✅ 공정한 업체 선정이 중요!
특정 업체에 유리하게 조건을 설정하거나, 불공정 계약을 체결하면 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

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📌 결론 – 사업자 선정 시 투명성과 공정성을 유지해야 합니다!

공동주택에서는 많은 계약이 이루어지기 때문에 공정한 입찰 절차가 필수입니다. 일반경쟁입찰이 원칙이며, 특수한 경우에는 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰·수의계약이 허용됩니다.

💡 입주자대표회의와 관리사무소는 관련 절차를 준수하여 투명한 계약을 유지해야 합니다.

📢 여러분의 아파트는 어떻게 계약을 진행하고 있나요?