공동주택 회계감사 계약의 당사자는 누구인가? 관리주체 vs 입주자대표회의

공동주택에서의 외부회계감사 제도는 투명하고 신뢰할 수 있는 회계관리를 위해 도입된 중요한 장치입니다.
특히 의무관리대상 공동주택의 경우, 「공동주택관리법」 제26조 제1항에 따라 매년 1회 이상 외부 회계감사를 받아야 합니다.

하지만 여기서 중요한 쟁점이 하나 있습니다.
회계법인(감사인)과 감사 계약을 체결하는 당사자는 누구일까요?
‘입주자대표회의’일까요, 아니면 ‘관리주체’일까요?

법령 해석의 핵심 쟁점

• 제26조 제1항: 관리주체는 회계감사를 받아야 한다.
• 제26조 제4항: 감사인은 입주자대표회의가 선정한다.
• 제26조 제5항: 회계감사를 받는 주체는 관리주체다.

이를 종합하면, 회계감사를 받는 실질적인 주체는 관리주체이며, 감사인을 선정하는 주체는 입주자대표회의입니다.

이러한 구조 속에서 계약 당사자 문제는 다소 혼란을 줄 수 있습니다.
감사인을 선정한 입주자대표회의가 계약의 당사자인가? 아니면 감사를 받는 관리주체가 계약의 당사자인가?

국토교통부의 공식 해석

2025년 4월 3일, 국토교통부는 전자민원을 통해 다음과 같은 공식 회신을 하였습니다.

“공동주택관리법 제26조 제4항에 따르면 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정하도록 규정하고 있다. 따라서 계약 체결의 당사자는 입주자대표회의가 됨이 타당하다.”

이 해석에 따르면, 감사계약의 법적 당사자는 입주자대표회의입니다.
즉, 입주자대표회의가 선정한 감사인과 직접 계약을 체결하고, 그 계약에 따라 감사 업무가 수행됩니다.

실무적 관점과 법적 구속력

질의자는 ‘실제로 감사를 받는 관리주체가 계약의 당사자여야 한다’는 논리를 내세웠습니다.
감사인은 입대의가 선정하고, 관리주체가 그 결정을 따르는 구조로 보면 계약의 실질적 이해당사자는 관리주체라는 주장입니다.

하지만 국토부는 이와는 다르게 해석하였습니다.
감사계약의 체결권한은 감사인을 선정한 입주자대표회의에 있다는 입장입니다.
이러한 해석은 감사의 독립성과 투명성을 확보하기 위한 제도적 장치로 이해할 수 있습니다.

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결론

• 회계감사 계약의 법적 당사자: 입주자대표회의
• 감사를 받는 주체: 관리주체
• 감사인 선정권한: 입주자대표회의

공동주택에서의 회계감사는 단순한 행정절차가 아닌, 입주민의 재산을 지키는 중요한 장치입니다.
입주자대표회의와 관리주체 간의 역할을 명확히 이해하고, 투명한 절차가 이뤄지도록 하는 것이 공동체 전체의 이익을 지키는 길입니다.

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출처: 국토교통부 전자민원 회신(2025.4.3), 아파트관리신문 (www.aptn.co.kr)